万人老小区欲自拆重建99%业主同意

成都中央花园二期：一场老旧小区的自拆自建之旅

世纪之交的成都中央花园二期，是一个拥有72栋居民楼、3300余户、人口过万的大型商品房小区。随着时间的推移，建筑的老化问题逐渐凸显，墙体褪色、地面破损、电缆杂乱等现象层出不穷。配套设施的落后，使得居住品质难以提升，房产升值也成为了一种奢望。于是，自2018年起，业主们开始提出一种大胆的构想“自拆自建”，希望通过拆除旧房重建新房，实现居住环境的改善和房产价值的提升。

一、项目进展与核心争议

业主们的热情高涨，截止至2023年9月，小区业主的同意率已经达到了惊人的99%。他们的主要诉求包括：改善居住环境，如增加电梯、停车位、绿化等；通过调整容积率（从原1.5提升至3.5）来吸引开发商投资，实现所谓的“零成本重建”；以及提升房屋的市场价值。

项目的推进并非一帆风顺。政策与规划的障碍成为了他们面临的一大难题。目前成都市尚无针对“自拆自建”的明确政策文件，仅有D级危房可申请原址重建，而中央花园二期并未被列为危房，因此无法直接适用现有政策。项目的进行需要符合城市规划要求，容积率的调整更是需要规划和自然资源局的审批，目前这一环节尚未通过。

虽然大部分业主对重建持积极态度，但仍有少数反对者担心重建过程中可能出现的烂尾风险，认为只有在实际完成重建后，纸面上的升值才能真正实现。

二、案例对比与启示

在中央花园二期的“自拆自建”中，其他城市的经验为我们提供了一定的参考。例如杭州浙工新村、广州花都区等地的“原拆原建”案例，居民通过自筹资金或引入社会资本实现重建。但中央花园二期的特殊性在于，作为一个非危房小区，其“自拆自建”模式更多地依赖容积率调整来吸引市场化运作，这就需要突破现有的政策框架。

中央花园二期的高同意率反映了居民对改善居住条件的迫切需求，但项目的最终成败仍然取决于政策的支持和规划的审批。这个案例可以视为城市更新中居民自治与市场化运作结合的样本，其成败或许能为类似的老旧小区改造提供有益的参考。在这个过程中，如何平衡居民需求、政策支持和市场化运作，将是一个值得深入的话题。