实探上海楼市-看房客多到站不下

近期上海楼市出现的“看房客多到站不下”现象，生动描绘了当前市场的繁荣景象。在这背后，其实蕴含着多个维度的深层动因和市场变化，值得我们深入。

在政策驱动下，市场呈现出前所未有的活力。政策工具箱的持续发力，首套房利率的降低、普通住宅标准的调整以及特定区域社保要求的缩短，这些政策组合拳的实施，无疑为楼市注入了新的活力。购房门槛的实质性降低，使得更多非沪籍单身人士也有了购房的机会，这也进一步激活了潜在需求的释放。而市场对后续政策的期待，也形成了“赶早不赶晚”的心理，为市场持续加温。

市场结构性的特征也愈发明显。优质地段的楼盘供应减少，而需求却持续旺盛，这使得供需错配的情况加剧。热点项目如虹口北外滩、徐汇滨江等核心板块的项目备受瞩目，部分项目的认筹率甚至超过了300%。而置换链条的激活，使得市场流动性增强，二手房市场的活跃也为新房市场带来了活力。

资金流向的变化也为市场带来了新的动力。在股市震荡的背景下，核心城市的不动产依然被视为保值选项。大额改善型需求的成交占比提升，经营贷与房贷的利率倒挂，为市场带来了新的资金流动方向。核心区域租金回报率的回升，也使得租售比得到改善，增强了投资吸引力。

市场热度背后也隐藏着一些风险信号。需求透支、价格背离以及流动性陷阱等问题都需要我们警惕。短期内的政策红利释放可能会引发市场的脉冲效应，但后续需求持续性仍需观察。部分项目的备案价与周边二手房价格溢价过高，存在价值透支的可能。二手房挂牌量的激增也可能压制价格上行空间，影响市场的置换链条。

短期看，市场仍将维持温和回暖态势；中期看，市场分化或将加剧；长期看，则取决于土地供应结构、REITs推进速度及房地产税试点进展等变量。对于购房者来说，改善型需求可把握当前信贷宽松窗口，但需做好长期持有准备。投资性购房需精确测算持有成本，而刚需群体则宜关注五大新城的供应放量期。对于决策层而言，应关注政策传导时滞，避免市场超调，并着力打通“开发-交易-租赁”全链条循环，推动市场回归“住有所居”的本质。