房屋买卖租赁案件审判指导（房屋买卖租赁司法解释）
徐州房产证办理之期限谜团：房屋买卖、租赁案件审判实务
这篇文章将带你走进房屋买卖、租赁案件的审判实务，为你揭示徐州房产证办理的期限规定。结合相关民事审判专论、辑刊、最高人民法院公报案例、指导案例以及各地法院的民事审判经验，梳理房屋买卖、租赁案件民事审判实践中的法律适用和裁判标准问题，供读者参考借鉴。
在房屋交易的世界里，有一个重要的概念需要我们了解商品房预约合同。它就像一份预先的邀约，房地产开发商与购房者共同约定，在将来的某个时间段内，双方将签订一份正式的商品房买卖合同。这份预约合同通常以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式出现，其中多含有定金条款。它的订立，有着合意性、约束性、确定性和期限性四大特点。
那么，如何认定商品房买卖预约合同呢？预约合同是当事人为了未来确定本约的签订而预先达成的书面协议。本约合同则是为了履行预约合同而订立的，包含了更为详细和完整的内容。在《商品房销售管理办法》中，明确列出了商品房买卖合同应包含的主要内容，从当事人信息到商品房的基本状况，再到销售方式、价款确定等等，每一环节都有明确的规定。
当我们商品房买卖认购书的性质及效力时，需要注意预约合同的严格性。签订商品房买卖预约合同的条件比一般商品买卖预约合同更为严格，它需要包含商品房买卖合同的核心条款，并且项目已经开工建设甚至交纳一定的房款。这样做的目的是为了让预约合同更加稳定和确定。而关于商品房买卖预约的形式要件，虽然没有具体规定，但一般建议以书面形式订立。
如何判断商品房预约合同是否成立呢？预约合同是当事人为了未来一定期限内订立合同而达成的协议，是当事人在本约达成一致前的有约束力的意思表示。在实际情况中，我们需要看开发商是否办理了项目立项、规划及报建审批等手续，只有完成这些手续后签订的商品房买卖预约合同才能被认定为有效。
我们将深入了解房屋买卖、租赁案件的审判实务，徐州房产证办理的期限规定，同时分享相关案例和审判经验。希望这些内容能为你提供有益的参考和借鉴。关于预约合同的特点及案例
预约合同，处于本约的磋商阶段，具有预备性。其约束性体现在确定的内容具有法律约束力，不能随意变更。预约的内容应具备确定性，能够确定或可能确定。而预约标的则需要在一定期限内签订本约，体现了其期限性。
在三亚中铁置业有限公司与巨某的商品房预约合同纠纷案中，一审和二审法院对《确认函》的性质进行了深入分析。从约定内容看，《确认函》主要关于广告费用的抵扣，并未明确表达双方未来要订立房屋买卖合同的意思。从履行情况来看，虽然广告公司投放了广告，但三亚中铁公司并未提供证据证明其曾要求巨某签署房屋买卖合同。反而，微信聊天记录显示双方就广告费折抵问题另行协商，这也说明《确认函》并未对未来房屋买卖产生实际的约束和确定性。
关于商品房买卖预约合同解除后的定金处理，如果因不可归责于一方的事由导致未能订立商品房买卖合同，定金应予以返还。在张某亮诉骆某耀房屋买卖合同纠纷案中，双方虽未达成房屋买卖合同的最终合意，但并不意味着任何一方违约。出卖人拒绝出售或买受人拒绝购买的行为不应视为违约，定金应返还给预购人。
商品房预售，又称为期房买卖，涉及房地产开发经营企业预先出售正在建设中的房屋。在这个过程中，预售合同起到关键作用。它是预售方和预购方之间的约定，约定在约定的时间内将建成的商品房所有权转移给预购方。预购方需要预付部分房价款，并在约定的时间内接收商品房。
预约合同在商品房交易中起到了至关重要的作用。当事人在签订预约合同时应明确其真实意图，确保合同内容的确定性和约束性。在遇到纠纷时，应结合具体的案情和法律解释来处理问题。预约合同的本质是为了维护双方的信赖，确保最终能达成本约合同。在处理预约合同纠纷时，应充分考虑到这一本质特征。商品房预售具备独特的特征，其作为一种特殊的销售模式，涉及到一系列复杂的法律关系和规定。以下是关于商品房预售的几个核心特征及其相关问题的解读。
商品房预售的标的物是尚未建成的房屋。这意味着购房者购买的是未来的房屋所有权，而非现实中的物业。这种购买行为更多地是基于对未来物业的期待和信任。
按照合同规定，承购人需要支付房价款，取得的是未来的房屋所有权，这种权利也可以被称为期待权。对于承购人来说，这是一个长期的投资和期待过程，需要承受一定的风险。
第三，法律并未禁止商品房预购人在商品房实际交付之前将权益转让给第三人。这意味着预购人可以在合同期限内，根据自己的需求和意愿，将房屋权益转让给他人。
第四，从合同成立到标的物交付需要较长的周期。这一特点决定了商品房预售是一种长期的商业行为，涉及到多方面的因素，如建筑进度、政策调整等，因此存在一定的风险。
针对一个问题：作为出卖人的房地产开发企业在未取得商品房预售许可证之前，与买受人签订的商品房认购书是否有效？答案是有效的。因为商品房认购书作为一种预约合同，其主要目的是为双方未来签订正式的商品房买卖合同做准备和承诺，而非进行实际的商品房预售行为。未取得预售许可证的认购书并不违反法律的强制性规定。
关于预约合同的性质和意义，它主要是为了约束双方在未来某一时间签订确定的合同。在商品房交易中，预约合同表现为认购书、意向书等多种形式。这些预约合同在性质上并非正式的商品房买卖合同，因此不受商品房预售许可证的约束。
至于在逾期交付房屋的情况下，开发商以约定的违约金过高为由请求法院予以减少的问题，《民法典》合同编有明确的规定。当约定的违约金过分高于造成的损失时，法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。这一规定旨在保护双方当事人的合法权益，避免违约金过高带来的不公平现象。在具体操作中，法院会根据实际情况，综合考虑各种因素，如逾期交付的原因、损失程度、合同双方的实际情况等，来确定合理的违约金数额。
商品房预售涉及众多法律问题和风险点。对于购房者来说，了解这些特征和相关法律规定，能够更好地保护自己的权益，避免不必要的损失。而对于开发商来说，遵守法律规定，诚信经营，是确保企业长期发展的基础。关于审理商品房买卖合同纠纷案件，司法实践中存在一些重要的问题和应用法律的解释。《更高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对于违约金的设定和处理做出了明确的规定。
其中，对于当事人认为违约金过高而请求减少的情况，法院会以违约金超过损失的30%为标准进行适当减少。而对于没有约定违约金或损失赔偿额计算的情况，法院会参照逾期付款的未付购房款总额，按照中国规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对于逾期交付使用的房屋，则会按照有关部门公布的同地段同类房屋租金标准来确定损失赔偿额。这些规定为法院在处理商品房买卖合同纠纷时提供了明确的依据。
在实践案例中，如果开发商主张合同约定的违约金过高并要求法院降低，他们需要承担举证责任。如果开发商主张按照同地段同类房屋租金标准作为损失依据，法院会予以支持。例如，在李某勤诉宏康公司商品房预售合同纠纷案中，就涉及到了违约金的调整和证据的举证责任问题。
关于商品房买卖合同中房屋质量的约定，消防验收合格是房屋质量合格的重要条件之一。无论购房合同中是否约定，这都是法律规定的必备要件。如果交付的房屋未通过消防验收，则属于质量不合格商品房，开发商需要承担违约责任。这一点在瞿某平诉重庆光福物业公司商品房预售合同纠纷抗诉案中得到了明确的体现。
对于开发商为规避国家信贷政策，通过与第三人签订虚假购房合同骗取银行贷款的行为，虽然当事人之间存在签订合同的真实意思表示，但该行为的目的是规避国家的信贷政策，极大地损害了国家的房屋信贷秩序，违反了法律规定，该房屋买卖合同无效。徐州大舜房地产开发有限公司诉王志强商品房预售合同纠纷案就是一个典型的例子。
这些法律法规和案例都是为了保护消费者的权益，规范房地产市场的行为。在签订商品房买卖合双方应当明确约定各项内容，确保合同的合法性和有效性。在遇到纠纷时，可以依据相关法律法规和司法解释进行处理，维护自身的合法权益。
《更高人民法院公报》2013年第12期
开发商作为担保人，在买方未能如期偿还公积金贷款时，代其偿还。当买方未能向开发商偿还购房款，且在合理催告期限内仍未履行时，开发商是否有权解除房屋买卖合同？
当一方未能按期履行主要债务，经催告后在合理时间内仍未执行，另一方则有权根据法律规定行使解除权。在此情况下，房屋买卖合同是以公积金贷款作为支付方式，并由开发商提供担保。按照约定，买方应如期偿还公积金贷款。当买方违约，开发商作为担保人代为偿还后，买方却未能及时向开发商偿还购房款。经过开发商的催告，买方在合理期限内仍不行动。开发商有权提出解除房屋买卖合同的要求。
【案例聚焦】铜仁市晏某某与祺霖房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案例
贵州省铜仁市中级人民法院（2020）黔06民终31号案件揭示了一个重要问题：商品房销售合同中履约保证金的性质。当事人在合同中约定，一方需向另一方交纳一定金额作为履约保证金。那么，这笔钱是否等同于定金？
定金是为了保证合同履行的担保方式，如果在合同履行前给付的定金未能得到书面约定，则不能适用定金罚则。而履约保证金则是为了保证一方履行合同义务而预先支付的资金，具有单向性。显然，履约保证金与违约金有所不同。如果当事人在合同中同时约定了履约保证金和违约责任条款，那么履约保证金通常被视为预付款性质，不能与违约金并用。
【法律解读】不具备法定条件的房地产中介合同效力
未领取营业执照从事房地产销售的行为虽然违反了关于房地产服务中介机构服务主体需取得营业执照的管理性规定，但并不影响销售商品房合同的效力。这一解读基于违反的是管理性而非效力性的强制性规定。
【案例分享】马某某与河南某公司商品房委托销售合同纠纷案
当涉及到房屋共有人未经同意擅自处分共有财产的情况时，如何认定二手房买卖合同的效力是审判实践中的常见问题。经常会有房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张对外签订的二手房买卖合同无效。但具体的合同效力还需根据具体情况进行细致的法律分析。
对于房屋出售时的权利登记问题，如果出卖人单独登记为权利人，买受人有权基于公示公信原则，与出卖人签订买卖合同。但如买受人与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益，合同则视为无效。若房屋权利登记为数人共有，部分共同共有人不得擅自处分共有财产。在其他权利人未追认的情况下，买卖合同无效。但如买受人有合理理由相信出卖人有权处分，且符合表见代理构成要件，则买卖合同应认定为有效。这是基于上海市高级人民法院对于审理“二手房”买卖案件的解答。
关于二手房交易中阴阳合同的争议，应基于双方的真实意思表示来确定价款。阴阳合同是买卖双方为了避税或其他目的签订的两份合同，对外合同并非真实意思表示。应以阴合同确定房屋买卖价格。在实践中，处理阴阳合同需根据具体情况，如以装修名义约定差价较小的一般认定合同有效，差价过大的则一般认定无效等。
对于村民在村集体土地上建房出售给非本村民的问题，《民法典》及之前《合同法》规定，出卖的标的物应属于出卖人所有或其有权处分。由于宅基地使用权与特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，因此此类房屋买卖合同应认定为无效。
对于单位集资房购房指标的转让问题，单位集资合作建房的对象必须限定在本单位符合规定的低收入住房困难家庭。依法享有单位集资房购房指标的本单位职工将购房指标转让给非本单位人员的协议无效。以上内容基于相关法律法规和案例解答。
在实际操作中，每个案件都有其独特性，因此需要根据具体案件情况来处理。在涉及房屋买卖等大宗交易时，建议当事人寻求专业法律人士的帮助，确保自身权益得到保障。【案例及索引】郭某与张某买卖合同纠纷案及中国农业银行股份有限公司重庆农行南岸支行与刘某、重庆金阳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
一、引言
两大买卖合同纠纷案涉及的核心问题，是关于抵押权人在何种情况下可以或不可以对抵押物行使抵押权。特别是当抵押权人同意抵押人以抵押财产进行交易时，抵押权的效力如何变化的问题。两大案例引发了广泛的讨论和关注。
二、关于抵押权人同意抵押人以抵押财产进行交易的问题
在民法典第三百九十三条第三款及相关法律规定下，债权人放弃担保物权，则担保物权消灭。对于债权人同意抵押人抵押物的情形，是否能认定抵押权已经消灭，法律有明确规定。特别是《民法典》第四百零六条明确了抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但当事人另有约定的除外。抵押财产转让的，抵押权不受损害。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。若抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害其权利的，可以要求抵押人提前清偿债务或提存。当抵押权人同意抵押物的转让时，抵押权的效力仅限于价金。
三、具体案例分析
在中国农业银行股份有限公司重庆农行南岸支行与刘某、重庆金阳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案中，农行南岸支行出具了《同意销售函》，同意抵押物的转让。这意味着他们放弃了抵押权，此时农行南岸支行对于同意销售的房屋不再享有抵押权，只能对买受人支付的购房款行使价金代位权。二审法院认定农行南岸支行作出的《同意销售函》已产生放弃抵押权的法律效力，判决其负有注销案涉房屋在产权部门的抵押登记手续以及协助刘某办理案涉房屋过户登记手续的义务。
四、关于虚构房屋买卖合同并以该房屋向银行申请贷款的问题
当事人双方虚构房屋买卖合同并以该房屋抵押向银行申请贷款的情况下，房屋买卖合同的效力不影响抵押借款合同的效力，银行可基于善意依法主张对该房屋的优先受偿权。在办理贷款过程中，如果银行符合内部规范和行业习惯，不能由此推定银行在审查房屋买卖合同真实性问题上存在过错。房屋买卖合同与抵押借款合同是两份独立的合同，房屋买卖合同的效力不影响抵押借款合同的效力。只要银行对虚假房屋买卖合同的事实并不知情，且无过错，银行可善意取得该房屋抵押权，并依法主张优先受偿权。
房屋租赁合同的纷争：从消防验收到合同解除的
在房屋租赁领域，关于合同的效力问题一直备受关注。当承租人以房屋未通过消防验收为由主张合同无效时，情况就变得复杂起来。那么，在一审法庭辩论终结前，若该房屋经消防验收合格，合同的效力将如何界定呢？
我们得了解什么是无效合同效力补正。通常情况下，依法应当经过公安消防机构验收的房屋，若未经合格验收，以此房屋为标的物订立的房屋租赁合同应当认定无效。但这并不意味着合同永远无效。若在一审法庭辩论终结前，房屋通过了消防验收，那么租赁标的物便符合了法律规定，使得原本无效的合同经过瑕疵补正而变为有效。
比如赵某与浙江现代公司的房屋租赁合同纠纷案，就涉及到了这一问题。在一审法院和二审法院的审理中，双方就合同效力问题展开了激烈争论。此类案例在北大法宝数据库中屡见不鲜。
当买卖双方仅签订房屋租赁意向书，但承租人未实际接收和使用房屋时，是否能视为合同成立呢？意向书只是双方意思表示的初步接触，真正的合同成立需要双方的实际履行行为。在此情况下，仅凭一份意向书并不能视为合同成立。但如果承租人未向出租人说明原因，就可能会承担缔约过失责任。
再来看滞纳金的问题。当承租人违反合同约定时，出租人常常会主张滞纳金。但若是滞纳金计算标准过高，承租人可以请求法院调整数额。滞纳金在实践中常被视为一种约束和惩罚机制，同时也是对损失的一种补偿。在绝大多数场合下，滞纳金属于违约金的范畴。
那么，出租方拟将出租房屋改造他用的情形是否属于合同终止的情形呢？这要看合同中的具体约定。合同中的重建或改造指的是遭遇不可抗力或其他不可归责于任何一方的客观情形下的重建或改造。出租方单纯的改造计划并不符合双方约定的解除合同的条件。
关于房屋租赁合同解除后转租合同无法履行的问题。如果租赁合同终止，转租合同也将无法继续履行。在这种情况下，承租人是无权向次承租人主张逾期腾房占有使用费的，除非出租人主动主张。因为转租合同的存在是以租赁合同的存在为前提的，一旦租赁合同终止，转租合同的权利基础也就丧失了。
房屋租赁合同的纠纷涉及众多复杂问题，从消防验收、合同成立、滞纳金计算到合同解除等都需要我们深入理解并妥善处理。虽然转租合同是以原租赁合同为基础的独立合同，但承租人的转租权利是基于其对租赁房屋的使用权。如果租赁合同终止，承租人对租赁房屋的使用收益权益将会消失，转租的权利基础也将丧失，导致转租合同无法继续履行而终止。
【案例及索引】黄某与唐某房屋租赁合同纠纷案
一审、二审及再审案例均显示，当原房屋所有人在房屋租赁期间将房屋进行某种行为（具体行为未明确），并在租赁合同到期后与他人签订新的租赁合除非获得新所有权人的追认，否则该新租赁合同可能被视为无效。
【案例及索引】卓某绵诉惠阳区协兴贸易总公司等房屋租赁合同纠纷案
关于承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋并主张解除合同的问题，如果出租人坚持要求继续履行合同，而承租人拒绝接收或搬离房屋的行为不符合规定的解除条件，那么出租人有权据此解除合同。但如果合同另有约定，则按照约定处理。经法院释明后，如果出租人仍坚持不解除合同，考虑到承租人不愿意继续履行租赁合同，且该义务性质不宜强制履行，法院可以直接判决解除租赁合同。
北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答指出，出租人因自身原因主张解除租赁合同收回房屋时，若不符合合同法规定的法定解除条件，而承租人要求继续履行合同（除非合同另有约定），则应予支持。
关于承租人仅对部分租赁物主张优先购买权的问题，这涉及到是否符合同等条件。承租人行使优先购买权的前提是要满足“同等条件”，包括价格、付款期限和交易方式等。如果出租人整体出售包括租赁房屋在内的若干套房产，购买条件应是指与受让方受让若干套房产相同的价格、付款期限和交易方式。如果承租人仅对其承租的部分房屋主张优先购买权，可能会增加出租人处置资产的难度，降低资产处置效率。承租人若行使优先购买权需对整个资产包中的房屋行使，仅对部分房产主张优先购买权可能不符合“同等条件”。
广州市百盛市场经营管理有限公司与广州银行股份有限公司森保支行之间的房屋租赁合同纠纷，近期引发了法律界的广泛关注。这一案例，不仅关乎到企业间的权益冲突，更是对“承租人优先购买权”这一法律问题的。
在广州市天河区人民法院的一审以及广东省广州市中级人民法院的二审中，案件的焦点集中在承租人就超出租赁范围的标的物是否享有优先购买权上。在忽略争议点的前提下，我们知道承租人行使优先购买权的前提是要满足“同等条件”，这包括了价格、付款期限和交易方式等要素。广州银行打算整体出售包括涉案租赁房屋在内的34套房产，这意味着购买条件应当是针对整个资产包的统一价格、付款期限和交易方式。如果仅对资产包中的部分房产进行单独出售，可能会增加广州银行处置资产的难度，降低效率。百盛公司在这种情况下，如果要行使优先购买权，必须对整个资产包中的房屋一并进