房地产项目全过程成本管控（商业地产成本控制难点）

商铺建筑成本计算与商业地产住宅项目的全成本管控（第七部分）初步设计评审与成本管控详解

一、初步设计评审阶段（总图户型方案确定）

工作内容：基于已收到的初步设计图纸，结合成本及建造标准的要求，在初步设计评审会议召开前，提出成本相关的意见。这是项目设计阶段的关键环节，对于控制建筑成本具有重要意义。

二、工作时间安排

前置条件：外装、内装初步设计完成。

三、责任部门与配合部门

责任部门：项目公司设计部。配合部门包括项目公司成本部、营销部等。与商业规划院、设计中心、商管公司等的对接也至关重要。

四、工作要点

1. 集团模板《初步设计评审会会议成果会签表》的熟悉与运用。

2. 在评审会召开时，根据成本控制要求提出相关意见，最终在《初步设计评审会会议成果会签表》上签字。

五、完成标准

确保初步设计的相关意见在评审会上得到充分考虑，并最终体现在深化图纸中，从而达到成本控制的目的。

六、工作成果的应用

移交给项目公司设计部及商业规划院，对初步设计进行优化或修改，确保最终成果满足成本控制要求。这一阶段的成果将在后续的施工阶段得到应用。

七、跟踪落实要点

重点关注一版施工图的出图时间以及会议中提出的要点是否得到调整。关注初设移交后施工图阶段的管理界面及对接方式。这些都是确保项目顺利进行的关键环节。以下是关注重点：

1. 对初步设计图纸的内容进行初步审核，了解项目成本情况，包括总平面设计、交通流线设计、住宅区景观概念设计等。

2. 关注设计单位出具的设计概算书，特别是关键部位的做法及材料种类。如有特殊材料搭配组合，应提供组合封样。

焦点之售楼处完美构建策略

1. 设计分区需井然有序，动线流畅且目的明确，以确保喧嚣与宁静并存，互不干扰。动区与静区的和谐交融，将为访客带来更加舒适的体验。

2. 主控项目必须严格把控，依照集团设定的限额指标精心测算。每一项细节都需精打细算，确保整体预算的精准掌握。

3. 售楼处的景观设计至关重要，需要根据其类型巧妙布置。小品点缀其间，营造温馨氛围，让每一处都成为令人留连忘返的美景。

4. 内装设计需独具匠心，打造宾至如归的温馨感觉，为洽谈增添融洽气氛。细节之处见真章，让每一处都流露出家的温馨。

5. 设计风格需与潜在买家产生共鸣，以售楼部为展示窗口，展现独特卖点，吸引目光并激发购买欲望。

6. 考虑到置业人员的主战场需求，办公室空间不必过于庞大，两张办公桌足以满足日常运作需求，将空间更有效地利用起来。

7. 售楼人员的会议室无需独立设置，巧妙地利用休息区进行会议，既节省空间又提升整体使用效率。

8. 在售楼处设计阶段便考虑其未来的转型需求，以应对市场变化带来的挑战，避免不必要的成本增加。前瞻性设计，为未来铺设道路。

9. 若售楼处内设有样板间，建议提升其建造标准，实现效果与成本的完美融合。样板间的展示效果对于吸引客户具有关键作用。

10. 明确装修重点并对其进行主要测算，掌握整体造价情况。根据测算结果动态控制成本，确保项目在预算范围内实现最佳效果。

11. 重视功能与空间的结合，注重线条与色彩的和谐搭配。软装的选择不仅要注重外观，更要考虑其功能性及舒适度，形式灵活多变，不拘一格。

开挖图报审与基坑支护图报审工作心得

在项目的早期阶段，设计工作中包含了两个至关重要的环节开挖图报审与基坑支护图报审。这不仅是对技术能力的考验，更是对整个团队协作与流程执行的挑战。

一、开挖图报审

工作内容简述：主要任务是完成开挖图的审查与审批。

时间规划：从交地日后的第30天开始，至第40天结束，周期10日。

责任部门：设计部肩负主要责任。

配合与对接部门：工程部、成本部以及中心设计部都是此次工作的关键合作伙伴。

工作要点：

1. 前置条件检查，包括项目用地初勘、总图调整及竖向设计论证的完成。

2. 遵循制度流程，由项目公司设计部发起上报，并包含中心设计部建筑和结构专业负责人，同时抄送成本控制部。

完成标准：基坑开挖图完成，有相关成本测算，并获得审批通过。

关注重点：包括核实绝对标高图、项目周边市政路修建性详规、实测标高、市政外网图及接入点、道路景观范围及界面等。

教训与心得：

1. 应在开挖图报审前进行不同开挖方案的经济指标分析与比对，选择最优方案。

2. 报审通过后，需紧密跟踪实际施工是否与报审图一致。

3. 施工过程中要现场跟踪记录，避免错挖和图纸更新不及时导致的经济索赔。

二、基坑支护图报审

工作内容：主要进行基坑支护图的审查与审批。

时间规划：从交地日后的第45天开始，至第60天结束，周期15日。

责任部门：项目公司设计部主导。

配合与对接部门：主要涉及项目公司工程部与成本部。

工作要点：

1. 完成前置条件，包括支护方案专家论证及基坑支护论证成果的移交。

2. 完成施工支护图及方案，确保图纸达到施工图。

完成标准：完成相应部分成本测算，并确保在目标成本之内。

工作成果用途：审查通过的支护图将移交给项目公司设计部，用于实际的基坑支护施工。

跟踪落实要点：重点跟踪实际下发施工图是否与报审图纸一致。

在整个过程中，团队协作显得尤为重要，各部门之间的沟通与协作将直接影响到工作的进度与效果。技术精准与流程规范也是不可或缺的，每一个细节都关乎到项目的安全与成本。希望通过这次分享，能为后续工作带来宝贵的经验与启示。关注重点详解及工程桩图报审指南

一、基坑支护图审查与支撑方案

针对基坑支护图，我们需要确保已经按照当地行政主管部门的规定完成审查，并按照审查意见进行修改。基坑支撑方案应综合考虑降水方案及土方开挖方案，确保工程的顺利进行。

二、材料与构造要求

支护桩主筋采用HRB，箍筋采用HPB300。预应力锚索采用钢绞线。土钉钢筋宜采用HRB335或HRB级钢筋。这些材料的选择都是为了确保工程的质量和稳定性。

三、止水帷幕与土钉墙设计

止水帷幕优先选择单排三轴搅拌桩。土钉墙的坡度设计应满足一定的角度要求，不宜小于10.3且不大于1:0.1。土钉的长度和间距也需要严格控制，不宜超过开挖的1.2倍，且宜为1~2m。

四、施工方法与选择原则

对于有条件的部分，优先考虑采用放坡方案。尽量避免使用桩锚和角撑。在淤泥质土等特殊地质条件下，可能需要采用特殊的施工方法。例如，当淤泥厚度超过6m时，原则上应采用内支撑方案，并考虑是否设置栈桥。重力坝挡墙底不得落在淤泥上，以确保工程的安全性。

五、工作教训与心得分享

在实际施工过程中，我们需要关注总包单位是否按图施工，并确保基坑支护方案包含降水方案。还有一些重要的教训和心得值得我们分享：提前沟通以确保所报审图纸与前期测算的图纸一致；对于新做法和新工艺，需要成本部先进行审查；对于不一致或新的桩型，必须经过测算通过后才能报审；试验桩要多做一些形式以达到更优组合。

六、工程桩图报审指南

工程桩图报审是项目阶段设计科目编码SJ005的重要工作内容。报审工作应在交地日后的特定时间段内完成，开始时间为交地日后75日，结束时间为交地日后95日。责任人包括项目公司设计部主管工程师，并配合项目公司工程部和成本部的工作。对接部门为项目公司设计部。

七、工作要点与成果用途

前置条件包括提交地勘报告、工程桩图纸以及试验桩检测报告。工作成果主要用于地下四大块重计量，对设计部工程桩施工图移交时提出成本建议，并整体把控总包土建造价的经济指标。

八、跟踪落实与关注重点

我们需要关注工程桩报审时间与重计量的开始时间是否相符，测算成果与桩基、支护方案的经济分析结果是否有重大变化。还需要关注设计图纸与桩型施工工艺是否一致，是否有新的做法或新工艺需要成本部先审查等。项目设计与成果报审概述

一、基础图设计与成果报审

该项目设计阶段的科目编码为SJ-006。工作内容涵盖基础图设计及其成果报审。工作自摘牌前30日开始，至摘牌后90日结束，周期为60日。责任部门为项目公司设计部，同时与项目公司工程部、成本部紧密配合。

工作要点包括：

1. 完成前置条件，如桩基础方案专家论证、基坑支护论证成果移交、施工基础方案达到施工图等。

2. 在确定地基处理方案时，需充分考虑当地处理经验和施工条件，了解类似工程的地基处理经验和使用情况。

3. 完成相应的成本测算作为完成标准。

4. 工作成果用于移交给项目公司设计部，并关注如钢筋使用、混凝土强度、承台设计、桩布置等重要细节。

5. 工作中应注意是否有施工单位参与方案论证，以及抗浮设计方案的综合考虑等教训与心得。

二、正负零以下土建图及成果报审

此项目同样处于设计阶段，科目编码为SJ007。工作内容主要是正负零以下的土建图设计及成果报审。工作自交地日后115日开始，至交地日后145日结束，周期为30日。主要责任人为项目公司设计部主管工程师。

工作要点包括：

1. 前置条件为各专业图纸已初步完成并达到合图的前置条件，成本部已对报审图进行图审并提出优化意见。

2. 流程包括项目公司设计部发起、经过设计中心各组的审核以及酒店总部设计部的对接。

3. 图审意见需落实到施工图中，并关注机电预留、预埋以及结构优化的落实。此节点完成时间是地下结构指标分析的开始时间，需要提前进行测算工作的准备。

4. 工作教训与心得中强调了与机电预留、预埋相关的细节，特别是消防弱电的预留、预埋，需要消防报警设备单位配合完成。需要关注结构论证的优化意见及专家意见、建筑做法的落实等。

这两部分工作均为项目设计的重要组成部分，涉及到多个部门间的协作与沟通。在工作中需关注细节，确保方案的合理性与可行性，并提前准备，确保项目的顺利进行。吸取过去的教训与经验，不断优化工作流程与方案，提高项目效率与质量。正负零以下土建图及成果报审与施工图成果报审

项目阶段：设计

科目编码：SJ-008 与 SJ-009

工作内容概述：

一、正负零以下土建图及成果报审

1. 工作内容：

- 完成正负零以下的土建图纸设计及成果报审。

2. 工作时间：

- 开始时间：交地日后第115天。

- 结束时间：交地日后第145天。

- 周期：30天。

3. 责任部门：项目公司设计部。

4. 配合部门：设计中心各部门、项目公司成本部。

5. 工作要点：

- 前置条件：各专业图纸初步完成，达到合图条件；成本部已完成图审及结构指标测算。

- 制度流程：遵循集团模板进行。

- 完成标准：图审意见落实到施工中，结构专业人防图纸与结构图纸完成合图，安装专业图纸具备预留、预埋条件。

- 特别关注机电预留、预埋，图审意见的落实情况，以及结构优化的落实。还需关注施工塔基布置、细部做法、防水做法等。

- 工作教训：强调机电预留、预埋的重要性，特别是消防弱电的预留、预埋；关注结构论证的优化意见及专家意见是否落实到图纸；根据项目实际情况优化防水做法等。

二、施工图成果报审

1. 工作内容：施工图成本测算、设备排产及空调、消防招标。

2. 工作时间：

- 开始时间：交地日后第145天。

- 结束时间：交地日后第200天。

- 周期：55天。

3. 责任部门：项目公司成本部。

4. 配合部门：项目公司设计部。

5. 工作要点：

- 前置条件：初设评审及移交。

- 完成标准：各专业施工图纸完成，满足限额设计指标，用于正负零以上的土建施工及设备招标。

- 特别关注面积指标的复核，结构设计指标是否在设计任务书结构指标内，地下车库层高及顶板覆土荷载的控制等。

6. 工作成果用途：移交项目公司工程部进行施工，同时移交项目公司成本部进行设备招标。 跟踪落实要点：工作成果移交后，检查是否存在遗漏的设计项。

11个工作中的洞见与反思

一、成本优化与立面深化方案的之旅

从成本控制的视角出发，我们走过了充满挑战与机遇的旅程。以下是我从实践中获得的教训和心得：

1. 重视成本优化会的实施效果，确保每一项决策都能落地生根。

2. 建筑专业团队需仔细核对结构降板区域，确保精确无误。

3. 为精装修吊顶预留足够空间高度，同时关注天花造型对净高的影响。

4. 当满足限额指标时，不要过度优化，保持一定的预留余量，减少后期加固的需求。

5. 桩承台基础结构指标必须严格复核，特别关注设计富余砼量的设计。

接下来，让我们聚焦于立面方案的深化评审及会签项目阶段设计：

工作内容概览：

我们完成了立面深化方案的成本复核，这一阶段的工作对应着综合体项目的“立面方案深化评审及会签”节点，自交地日后的第115天开始。

时间轴上的精心布局：

工作自交地日后的第110天开始，至交地日后的第120天结束，为期10日。

责任与协作：

商业地产规划院是此项工作的责任部门，项目公司设计部提供配合，与项目公司成本部、成本控制部进行紧密对接。

工作要点：

在完成规划院深化方案资料的前置条件下，我们遵循特定的制度流程，移交至项目公司成本副总、项目公司设计副总、成本控制部。使用集团提供的立面方案测算模板，我们将工作成果标准化。

关注重点与后续行动：

我们关注方案深化成果的变化、工程量的复核、特殊材料的询价以及特殊造型节点做法等。完成深化方案成本测算后，参加方案深化评审会，将成本情况反馈规划院，并在评审会上讨论形成具体的意见和措施，作为初设阶段成本控制的依据。我们强调加强设计方案的，避免遗留问题，并尽早与夜景照明方案配合。

再来看立面初设及主材设计封样移交的项目阶段设计：

从成本的角度再次复核立面初设成果，确保在交地日后的第160天完成对应的节点工作。规划院完成初设方案资料及主材封样后，我们进行成本复核，将结果反馈规划院及项目公司设计部，在一版施工图设计中解决存在的问题。在此过程中，我们同样遵循特定的制度流程，使用集团模板，确保工作的标准化和规范化。跟踪落实要点和其他须进一步落实的问题在一版施工图阶段得到解决。

10大关注重点

在复核方案的深化评审阶段，我们需密切关注以下10个重点：

1. 初设阶段的落实检查：我们需要仔细核查各项优化措施和处理意见在初设阶段的执行情况，确保每一项都落到实处。

2. 工程量核定：与方案单位紧密合作，精确复核工程量，确保无误差。

3. 初设成果与深化方案对比：观察初设成果相较于深化方案有何变化，确保每一步调整都符合项目需求。

4. 材料设计样品的核对：检查主材设计封样是否与前期方案效果一致，特别关注立面主要材质、特殊效果材质和特殊造型单元，它们都需要进行封样。

5. 成本超支处理：如果因为上述因素导致成本超支，我们需要与规划院、方案单位及一版施工图设计单位等团队协作，形成处理意见，并在一版施工图设计阶段落实。

工作心得分享

在工作过程中，我们也有一些宝贵的经验和教训可以分享：

1. 初设成本测算：基于立面初设资料，完成初设成果的成本测算，并及时报备成本控制部目标管理组，确保项目成本控制在合理范围内。

2. 成本超支应对策略：根据初设成果的成本情况，牵头制定针对成本超支的具体处理意见和措施。这些措施将成为一版施工图阶段成本控制的重要依据。

外立面一版施工图及成果报审项目

工作内容概述：外立面一版施工图及成果报审，这是项目设计的重要环节。

时间表：工作自交地日后开始，历经150天启动，结束于交地日后的第190天，总周期40天。

责任部门：项目规划部肩负此重任。

配合与对接部门：项目公司设计部、成本部是重要配合部门，而规划院是主要的对接部门。

工作要点：

1.前置条件：立面初设及主材封样移交，为外立面施工图设计提供条件。

2.制度流程：发起部门为项目公司，经过一系列审批流程后，最终到达规划院。审批流程涉及多个部门和多位专业负责人。

3.集团模板：按照模块化系统要求上报。

完成标准：提交的外立面施工图需包含夜景照明节点、外立面预埋、钢结构图及其计算书、节能计算书、第三方审图意见等。外立面测算成本需符合单项建造标准。

工作成果用途：图纸将移交给项目公司成本部、工程部，用于工程量清单的编制、招标技术条件等准备。图纸还需提交给规划院进行审核。

关注重点：

1.在测算时，需确保计算依据与建造标准相匹配。

2.复核建造标准内容，避免漏算导致外立面成本超算。

工作教训与经验分享：

1.移交图纸前需仔细审核设计，包括细部节点、尺寸标注等，确保清单项目特征描述准确。

2.核对设计封样的完整性，避免材料缺失影响投标人报价。

3.确认上传图纸与最终符合成本测算要求的图纸一致，并完全落实所有过程中的成本优化意见。确保移交给施工单位的图纸可用于深化和指导施工。智能化施工图与外立面施工图设计审核流程详解

一、智能化施工图设计项目阶段（科目编码SJ-013）

工作内容：

1. 主要进行弱电智能化施工图的测算及成本优化建议。

工作时间：

项目从交地日开始计算，工作周期为30日，结束时间为交地日后的第100天。

责任人：

该项目由项目公司成本副总与电气专业工程师共同负责。

配合与对接部门：

主要配合部门为项目公司设计部，对