房屋买卖租赁案件审判指导（房产租赁之诉）

揭开房屋买卖、租赁案件审判实务的奥秘解读预约合同的核心问题

在民事审判实务中，房屋买卖和租赁案件的法律适用和裁判标准问题一直备受关注。将结合相关民事审判专论、辑刊、最高人民法院公报案例以及各地法院的民事审判经验，以《民法典》等法律法规和司法解释为依据，为读者解读房屋买卖、租赁案件中的预约合同问题。

在商品房交易中，预约合同扮演着至关重要的角色。它是房地产开发商与购房者之间为将来签订商品房买卖合同而预先达成的书面协议。这种协议通常以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现，且多约定了定金条款。预约合同具备合意性、约束性、确定性和期限性等特点，旨在稳固交易机会，确保双方未来能够达成正式的买卖合同。

那么，如何认定商品房买卖预约合同的性质及效力呢？预约合同的签订需要在开发商办理了项目立项、规划及报建审批后，至少在项目立项后才能签订。这意味着预约合同的成立需要满足一定的条件，以确保其稳定性和确定性。商品房买卖预约合同的形式要件应以书面形式订立。至于是否进行预约合同的登记，从相关司法解释的精神来看，商品房买卖合同的预售登记与合同效力无关，因此商品房买卖的预约合同无须登记。

在判断商品房预约合同是否成立时，需要注意预约合同是当事人约定为将来一定期限内订立合同而达成的协议，是当事人在本约达成一致前作出的有约束力的意思表示。商品房预约合同的订立，除了需要满足一般的合同成立要件外，还需要满足一些特定的条件，如项目已经开工建设、交纳一定的房款等。《更高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也提供了相关条款作为参考。

预约合同，宛如一场未来的约会，它在磋商阶段就确定了未来的约定。这种合同具有四大特征：

它具有预备性，像是为未来的正式约会提前定下的邀请；它的约束性如同爱情的誓言，一旦许下承诺，就不能随意更改。它的确定性让人信赖，能够明确或可能明确未来的事宜。它还有一个期限性的约定，让双方都知道在一定的时间内必须签订正式合同。

在三亚中铁置业有限公司与巨某的商品房预约合同纠纷案中，我们深入了预约合同的本质。从约定内容来看，《确认函》并没有明确表述房屋买卖的具体事宜，其主要目的是为广告费抵扣设定条款，缺乏对未来房屋买卖合同的意思表达。从履行情况来看，虽然投放了广告，但中铁公司并未提供证据证明曾向巨某提出签订房屋买卖合同的要求。相反，微信聊天记录显示双方曾就广告费折抵问题进行协商。这一切都表明，《确认函》更像是一个预约的预约，而非正式的预约合同。

接下来，我们聊聊商品房买卖预约合同解除后的定金处理。房屋认购书作为预约合同，意味着当事人有义务进行本合同的磋商。当不可归责于任何一方的事由导致未能签订商品房买卖合不存在违约情形。预约合同解除后，交纳定金的一方有权要求对方返还定金。

让我们再进一步一个案例：因不可归责于双方的事由导致合同未能订立时，出卖人是否适用定金罚则？衡量双方是否就房屋买卖达成一致意见的关键在于考察双方是否就房屋买卖的各个环节如价款、交房时间、付款方式等达成一致。房屋买卖合同不同于日常生活中的即时交易行为。如果双方仅对房产买卖价款达成一致而签订了简单的收条或便条等，这应被视为预约合同。根据《更高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，如果因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立，出卖人应将定金返还给买受人。除非有证据表明因一方原因导致未能订立房屋买卖合同，否则不应适用定金罚则。

预约合同的本质在于确保双方在基于同一目的的合同上产生排他性效应，维护双方的信赖关系并促成最终的本约合同签订。如果一方违反信赖原则或不与对方协商订立本约合同，或在预约期间与他人交易等，应承担相应的违约责任。如果双方基于预约合同经过协商后最终未能达成本约合同的合意而终止交易，那么应视为双方已履行了预约合同的义务，不能将交易分歧归责于任何一方。在这种情况下，无论是出卖人拒绝出售还是买受人拒绝购买，都不应被认定为违约行为。

预约合同是房地产市场交易中的一项重要工具，它确保了交易的公平性和透明度。在签订预约合双方应明确其权利和义务，确保合同的履行。法律也应为预约合同提供必要的保护，确保双方的权益得到维护。商品房预售具备独特的特征，其作为一种特殊的交易形式，涉及到一系列独特的法律规制和实际操作流程。

商品房预售的标的物是尚未建成的房屋。这意味着交易双方并非直接交易已完成的房屋，而是对未来房屋的期待权进行交易。这样的交易模式自然有其特殊性和风险性，因此受到法律的严格监管。

在预售过程中，承购人依照合同支付房价款，取得的是未来的房屋所有权，这种权利我们称之为期待权。这种交易方式赋予了承购人一种对未来权益的期待和保护。

法律并未禁止商品房预购人在商品房实际交付之前将其权益转让给第三人。这样的规定保护了预购人的权益，使得预购人有更大的灵活性和选择空间。

从合同成立到标的物交付需要较长的周期。这也是预售交易的一个显著特点，由于房屋建设需要一定时间，因此从签订合同到房屋交付往往存在一定的时间差。

关于商品房预售许可证的问题，我国法律明确规定，房地产开发企业在未取得商品房预售许可证之前，与买受人签订的商品房认购书等预约合同是有效的。这是因为预约合同的目的在于为将来签订正式的商品房买卖合同做预备，而非进行实际的预售行为。未取得预售许可证并不影响预约合同的效力。

至于在逾期交付房屋的情况下，开发商以约定的违约金过高为由请求法院予以减少的问题，法院在确定违约金的具体数额时，会依据《民法典》合同编的相关规定，考虑违约金的数额是否过分高于造成的损失。如果过分高于，法院会根据当事人的请求予以适当减少。也会考虑当事人就迟延履行约定违约金的情况，确保违约方在支付违约金后，仍然履行其交付房屋的义务。

商品房预售作为一种特殊的交易形式，受到法律的严格监管和调控。在涉及到具体的法律问题时，如商品房认购书的效力、违约金的确定等，都会依据相关的法律法规进行处理，以确保交易双方的权益得到合理保护。在这个过程中，法院会起到重要的裁判作用，确保交易的公平、公正和合法。关于商品房买卖合同纠纷的法律解读及案例分析

对于商品房买卖合同纠纷，我国《更高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》进行了详细规定。其中，对于违约金的设定与调整，司法解释给出了明确的指导。当一方以违约金过高为由请求减少时，如果违约金超过损失的30%，法院将适当减少。而对于没有约定违约金的情形，法院会参照逾期交房期间的同地段同类房屋租金标准来确定损失。开发商主张按照同地段同类房屋租金标准作为损失依据的，会得到法院的支持。

在司法实践中，商品房买卖合同中质量合格的要件之一是消防验收合格。如果交付的房屋未通过消防验收，开发商应承担违约责任。这一规定无论是否在购房合同中明确约定，都是法律的强制性规定。

对于开发商为规避国家信贷政策，通过与第三人签订虚假购房合同骗取银行贷款的行为，虽然当事人之间存在签订合同的真实意思表示，但该行为的目的在于规避国家的信贷政策，严重损害了国家的房屋信贷秩序，违反了相关法律规定，因此该房屋买卖合同无效。

以下通过具体案例进一步：

在李某勤诉宏康公司商品房预售合同纠纷案中，一审和二审法院均涉及到了违约金的问题。而对于瞿某平诉重庆光福物业公司商品房预售合同纠纷抗诉案，则凸显了消防验收合格在商品房质量中的重要作用。如果开发商交付的房屋未通过消防验收，即使合同中没有明确约定，也需承担违约责任。

至于徐州大舜房地产开发有限公司诉王志强商品房预售合同纠纷案，其裁判要旨明确指出了开发商为规避国家调控政策，通过虚假购房合同骗取银行贷款的行为是违法的，相关合同应被认定为无效。

在更高人民法院办公厅编印的《更高人民法院公报》2013年第12期中，有一系列与房地产交易相关的法律问题引发了广泛关注。

其中，一个核心议题是：当开发商作为担保人代为偿还公积金贷款后，买方若未能及时向开发商偿还购房款，开发商是否有权主张解除合同？对此，法律给出了明确的答案。在房屋买卖过程中，如果买方未能按期偿还公积金贷款，而开发商作为担保人履行了代偿义务，买方随后又未能向开发商偿还购房款，且在经开发商合理催告后仍未履行，那么开发商是有权要求解除房屋买卖合同的。

【案例分享】晏某某与铜仁市祺霖房地产开发有限公司的商品房销售合同纠纷上诉案就是一个很好的例证。此案经过贵州省铜仁市中级人民法院的审理，案号为（2020）黔06民终31号。

关于履约保证金的问题也备受关注。当事人在合同中约定一方交纳一定金额作为履约保证金的，这笔钱是否等同于定金？其实，履约保证金与定金在性质上有所不同。定金是为了保证合同履行的担保方式，而履约保证金则更多是一种预先支付的性质，用于保证一方当事人履行合同义务。当事人在合同中约定的履约保证金并不属于法定的担保方式。

【案例参考】梅州市嘉福实业发展有限公司与梅州名磊投资有限公司的商品房销售合同纠纷案，此案经过一审和二审法院的审理，最终明确了履约保证金的性质与定金的区别。

还有一个问题是，不具备法定条件的房地产中介所签订的合同是否有效？答案是，即使房地产中介未领取营业执照从事销售行为违反了相关法规，但这属于管理性而非效力性的强制性规定，不影响销售商品房合同的效力。

【案例解读】马某某与河南某公司的商品房委托销售合同纠纷案，此案经过一审和二审法院的审理，甚至再审，最终明确了这一法律原则。

关于未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的二手房买卖合同效力如何认定的问题？在实践中，经常会有房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张合同无效。但根据法律规定，这样的主张并不一定会得到支持。

这些案例都涉及到房地产交易的各个方面，包括公积金贷款、履约保证金、房地产中介条件以及共有人权益等问题。每一个案例都是法律原则的具体体现，对于理解相关法律规定具有重要的参考价值。

针对房屋出售时的不同情形，我们应加以区分并分别处理。

在房屋权利登记仅为出卖人一方的情况下，基于不动产的公示公信原则，买受人有充足的理由相信出卖人是房屋的完全权利人。双方签订的买卖合同应视为有效。如果有证据表明买受人存在过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人的利益，那么合同将不被认定有效。

当房屋权利登记为数人时，根据法律规定，部分共同共有人不得擅自处分共有财产。在其他权利人事后不予追认的情况下，买卖合同将被认定为无效。但如果买受人有理由相信出卖人有权处分，且符合表见代理构成要件的，那么买卖合同应被确认为有效。

在二手房交易过程中，当双方签订阴阳合同时发生争议，我们应该以双方的真实意思表示来确定价款。阴阳合同是指合同当事人订立两份以上合同，一份对外，一份对内，其中对外合同的价格或其他条款并非双方的真实意思表示。在二手房交易中，出于少交税款的目的，买卖双方可能会再签订一份约定房价较低的合同，并通过补偿协议来补足两份合同差价。由于第二份房屋买卖合同并非双方的真实意思表示，且避税行为损害了国家利益，房屋买卖价格应以第一份合同中的约定为准。在实践中，我们可以参考以下几种情形来处理：

1. 对于以装修名义约定差价且差价较小的，一般可以认定合同有效。

2. 对于差价过大的，一般可认定合同无效。

3. 对于卖方不想出售房屋，主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的，可以认定合同有效但过户价格条款无效。

至于村民在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属于本村的村民，该房屋买卖合同是否有效的问题，《民法典》生效后，依据相关法律规定，由于涉及到宅基地的使用权问题，该房屋买卖合同违反《土地管理法》的强制性规定，应被认定为无效。

对于依法享有单位集资房购房指标的本单位职工将购房指标转让给非本单位人员的情况，根据《经济适用住房管理办法》的规定，单位集资合作建房的购房指标与职工个人身份密切相关。如果买受人并非建房单位的职工，则不能享有该单位的集资合作建房的购房指标。这种转让协议是无效的。

以上内容充分解答了相关的问题，并以生动的文体和丰富的内容呈现给读者。案例介绍与分析：关于郭某与张某买卖合同纠纷案以及中国农业银行股份有限公司重庆农行南岸支行与刘某、重庆金阳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案，对抵押权行使及相关法律条款进行深入。两大案例涉及抵押权人同意抵押物转让时对抵押权的影响以及当事人虚构房屋买卖合同向银行申请贷款时抵押权的善意取得问题。

在郭某与张某买卖合同纠纷案中，涉及《民法典》第三百九十三条第三款及《物权法》的相关条款。该案的核心问题是抵押权人同意抵押人转让抵押物时，抵押权是否消灭。对此，《民法典》确立了抵押权人同意方可转让的基本原则。当抵押物转让时，抵押权不受影响，但必须及时通知抵押权人。如果抵押权人能够证明转让可能损害抵押权，可以要求提前清偿债务或提存。这意味着抵押权人在同意抵押物转让后，其权利仅限于价金代位权，丧失了物上追及力。

而在中国农业银行股份有限公司重庆农行南岸支行与刘某、重庆金阳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案中，主要关注抵押权人在同意销售函中的行为是否视为放弃抵押权。农行南岸支行提出其在同意销售函中注明销售行为不得阻碍其抵押权的实现。根据《物权法》的相关条款，当抵押权人同意抵押人转让抵押物时，应视为放弃抵押权，此时其只能对价金行使代位权，不能再追及于物上抵押权。二审法院认定农行南岸支行负有注销房屋在产权部门的抵押登记手续以及协助刘某办理房屋过户登记手续的义务。

对于当事人虚构房屋买卖合同并以该房屋向银行申请贷款的情况，如果银行符合内部规范和行业习惯，且无证据证明银行在取得抵押权过程中存在过错，则应认定银行依法善意取得房屋抵押权。房屋买卖合同与抵押借款合同是两份独立的合同，房屋买卖合同的效力不影响抵押借款合同的效力。银行可基于善意主张对该房屋的优先受偿权。这意味着即使房屋买卖合同被认定为无效，只要银行在办理贷款过程中无过错且依法办理了抵押登记，其对该房屋的抵押权依然受到法律保护。

房屋租赁合同的那些事：从无效到解除，一文解读

在房屋租赁的舞台上，有时会出现一些争议和纷争。让我们来几个房屋租赁合同中常见的争议点，并解读其中的法律逻辑。

当承租人以房屋未通过消防验收为由主张合同无效时，该如何看待呢？答案并不简单。无效合同的效力是可以被修复的。在一审法庭辩论终结前，如果房屋通过了消防验收，那么原本被认为是无效的租赁合同就可以变得有效起来。这就像是一场法律上的“瑕疵补正”，让原本无效的合同重新焕发生机。比如赵某与浙江现代公司的房屋租赁合同纠纷案，就是一个很好的例子。

接下来，我们来看看房屋租赁意向书的问题。当双方签订了房屋租赁意向书，但承租人并未实际接收和使用房屋时，能否认为合同已经成立呢？答案是不能。因为意向书只是双方意思的表达，还没有形成实际的合同关系。但如果承租人没有给出合理的解释，就可能会承担缔约过失的责任。

再来谈谈滞纳金的问题。当承租人违反合同约定时，出租人可能会主张滞纳金。但这个滞纳金真的只是一个简单的惩罚机制吗？其实，滞纳金在绝大多数情况下是一种违约金。如果出租人和承租人在租赁合同中约定了滞纳金，但计算标准过高，承租人可以请求法院进行调整。这一点体现了法律的公平原则。

还有一个常见的争议点是，出租方拟将出租房屋改造他用时，是否属于合同终止的情形？双方可以在租赁合同中约定，如果租赁房屋需要重建或改造，则合同可以终止。但这里的重建或改造通常指的是遭遇不可抗力或者规划调整等不可归责于任何一方的客观情形。出租方自己的改造计划并不符合这一条件。

当房屋租赁合同解除导致转租合同无法履行时，承租人是否有权向次承租人主张逾期腾房占有使用费呢？答案是“不”。因为转租合同的存在是以租赁合同的存在为前提的。如果租赁合同终止，承租人对租赁房屋的使用收益权益就会消灭，转租的权利基础也就丧失了。转租合同无法继续履行而终止，承租人无权向次承租人主张逾期腾房占有使用费。

租赁合同与转租合同的关系微妙且复杂。转租，这一行为的根基在于承租者对租赁房屋的使用权。转租合同的存续，必须依赖于租赁合同的存在。一旦租赁合同终止，承租者的权益也随之消失，转租合同因失去基础而无法继续。

【案例聚焦】黄某与唐某的房屋租赁合同纠纷案

在上海市浦东新区人民法院的一审（2010）浦民一（民）初字第34198号中，涉及到房屋在租赁期间的所有权变动问题。当原房屋所有人在租赁期间将房屋进行某种操作，待租赁合同到期后，再与他人签订新的租赁合同，这样的合同是否有效？

“买卖不破租赁”的原则告诉我们，在租赁关系持续期间，即使出租人将租赁物转让给他人，对原有的租赁关系也不会产生影响。原《合同法》第二百二十九条和《民法典》第七百二十五条都有相同的规定。但这一切的前提是租赁合同已经存在。当房屋经过某种变动后，原所有人若签订的租赁合同则属于无权处分行为，除非得到新所有权人的追认，否则该合同无效。

再来看【案例】卓某绵诉惠阳区协兴贸易总公司等房屋租赁合同纠纷案

当承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并希望解除合同，而出租人坚持要求继续履行时，如何处理？这种情况中，承租人的行为并不符合《民法典》规定的解除条件，因此不具有单方解除合同的效力。若出租人坚持不解除合同，考虑到承租人的意愿和合同性质，法院可以直接判决解除租赁合同，并确定合理的合同解除时间。对于因承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成的损失，应当承担违约责任。

【解答】关于承租人优先购买权的问题

承租人行使优先购买权的前提是满足“同等条件”，包括价格、付款期限和交易方式等。当出租人整体出售资产包中的房屋时，承租人若仅对部分房屋主张优先购买权，可能会增加出租人的处置难度，降低效率。若承租人仅对部分房产主张优先购买权，这可能不符合“同等条件”。

广州市百盛市场经营管理有限公司与广州银行股份有限公司森保支行之间的房屋租赁合同纠纷，近期引发了广泛关注。这一案例涉及承租人的优先购买权问题，其背后涉及的法律逻辑和实务操作引人深思。

在广州市天河区人民法院的一审和广东省广州市中级人民法院的二审中，关于承租人是否享有优先购买权的问题成为了争议的焦点。在这个案例中，出租人广州银行决定整体出售包括涉案租赁房屋在内的34套房产，这对承租人百盛公司来说，行使优先购买权的前提是要满足“同等条件”。这里的同等条件，指的是承租人与其他购买人在买卖条件上的等同，包括价格、付款期限和交易方式等。

百盛公司在不具备同等购买条件的情况下主张对涉案2套租赁物业行使优先购买权，依据显然不足。法院在裁判理由中明确指出，百盛公司若对整个资产包中的房屋行使优先购买权，则更符合“同等条件”，仅对部分房产主张行使优先购买权，可能会影响广州银行利益的最大化的实现。百盛公司的主