和父母签订借名买房协议书有效吗（借名买房的法律风险和注意事项
裁驳和判驳需承担的诉讼费 借名买房存在法律风险 应该避开哪些坑？
借名买房，是当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同关系。生活实践中，出于限购、限贷、逃避债务、规避税收、特定购房优惠、隐藏真实财产，或者基于身份关系（如夫妻或父母子女）等原因，存在借名买房的情况。部分买房者通过“借名买房”规避购房障碍，却忽视了“借名买房”本身存在的极大法律风险。
那么，借名买房究竟有哪些坑？林教头普法平台接下来以案说法，边看具体案例边做分析。
借名买房引争议 分手情侣对簿公堂
张先生与李女士原是恋人关系，因李女士不具备在京购房资格，便借用张先生的名义购买了一套房屋。房屋总价款440余万，其中首付款290余万元由李女士支付，余款150万元以张先生为主贷人，通过银行贷款方式支付，房屋登记在张先生个人名下。
双方还为此签订协议，明确约定房屋系李女士借用张先生名义购买，房屋首付款由李女士出资，房屋贷款由李女士负责偿还，两年后张先生配合将房屋过户至李女士名下。
不久后两人分手，双方因房屋过户问题产生争议，李女士停止还贷，张先生每月代李女士偿还银行贷款。后李女士以合同纠纷诉至法院，要求张先生配合房屋过户，并赔偿律师费、诉讼费、公证费等各项损失。
庭审中张先生辩称，其认可借名买房的事实，也一直在催促李女士尽快完成过户。但李女士名下已经有两套房，根据北京限购政策，不具备购房资格。因为李女士自身原因，未能完成过户。房屋登记在自己名下不光影响购房资格，作为房贷的主贷人，在李女士断供之后，银行一直要求还款，给其造成了巨大的心理压力。为了不影响个人征信，张先生只能先行还款，这些费用均应由李女士负担。
诉讼中，双方均表示同意将房屋过户至李女士名下，房屋剩余贷款由李女士负责偿还。在法庭辩论终结前，李女士提交了购房资质核验单，证明其具备在京购房资格。双方争议焦点主要集中于各自的损失。最终法院判决张先生配合李女士将房屋过户至李女士名下，李女士支付张先生垫付的各项费用。宣判后，张先生提起上诉，在二审法官的主持下，双方达成和解。
本案中，双方签订了《协议》，对于借名买房关系进行了约定，以书面形式确定了房屋的实际出资人和权利人。从借名人和出借人的角度出发，该做法值得肯定，借名买房依然存在很多法律风险。
除了本案的情况外，借名买房的常见风险还有对于借名人而言，可能存在出名人拒不返还房屋、出名人擅自出卖房屋、出名人擅自在房屋上设定权利限制等风险；在出名人反悔，借名人证据不足，不能证明双方之间系借名买房关系的情况下，要想取得房屋产权或收回买房款都很困难；如果房屋被征收，征收补偿款被出名人领取从而可能产生纠纷；如果房屋实际购买人意外死亡，还可能产生实际继承人无法继承房产等风险。另一方面，对于出名人而言，也存在出名人丧失购房资质、购房成本增加、借名人按揭断供导致出名人信用产生问题，甚至陷入诉讼、房屋出租后产生管理问题由出名人承担责任等隐患。借名人和出名人，都应当慎重考虑借名买房事宜。
随着房产价值的高涨和社会财产观念的变化，家庭亲属间的借名买房风险，也在日益增加，此类行为具有一定的风险性。
，事后因房屋价格上涨等利益驱动时常产生纠纷，导致双方反目；，因亲属关系并未签订有效的书面协议，口头约定的形式没有载体，发生争议后难以取证，这也给借名者造成一定困扰。，有些情形下是不动产登记簿上记载不动产所有权人为被借名人，我国不动产无权变动以登记生效为原则，以登记对抗为例外，即不动产登记簿上记载的所有权人被视作房屋的真实所有权人而无需举证证明，事实上的权利人如果想要将房屋登记为其所有的，需要借名人的配合，也需要承担推翻不动产登记簿记载的举证责任，不仅要证明由其实际支付了购房款、装修款等款项，还要证明这部分出资既不是赠与也不是借贷，以及证明借名人实际占有及控制房屋，无疑借名人承担更重的举证责任。
声称父亲名下房屋系借名 儿�***咔胨腥ㄈ啡媳慌胁�
李先生和顾女士夫妇育有二子一女，分别是长子李甲、次子李乙，小女儿李丙。二人生前购置了两套房屋，均登记在李先生名下。在二老去世后，因房产继承事宜协商未果，三子女以法定继承纠纷诉至法院。
在继承诉讼中，李甲提出，其中一套房屋虽然登记在李先生名下，但系其实际出资购买，且一直由其居住使用，其是房屋的实际权利人，该套房屋不应当作为遗产分割，并据此另案提起所有权确认之诉，要求确认该套房屋归其所有。
李乙和李丙对于李甲所述均不认可，称两套房屋均系单位分给父亲的福利分房，购房款系父亲出资，且登记在父亲名下，均系父母遗产。因两套福利房面积超标，后续补交了房屋差价款，该差价款虽系由李甲交纳，但这并不意味着李甲取得了房屋所有权，房屋仍然是父母遗产。
法院经审理认为，李甲主张涉案房屋系其借用李先生名义出资购买，应当举证证明双方存在借名买房的合意，但其并未就借名买房一节提交相关证据，应承担举证不能的法律后果。仅凭房屋出资行为不能产生对抗不动产物权登记的效力，据此驳回了李甲的全部诉讼请求。
关于不动产物权登记对不动产物权变动的效力，我国采用登记生效主义的立法体例，不动产物权的设立、变更、 和消灭，应当依照法律规定登记。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。仅有出资事实并不能对抗不动产物权登记的效力，也无法设立不动产物权。
在继承诉讼中，一方继承人经常会提出诉争房产系借名买房的抗辩，称虽然房屋登记在被继承人名下，但实际系其中一方继承人出资购买。在此情况下，因涉及审查遗产范围，继承纠纷案件会区分不同情况，予以不同处理。
如果当事人范围一致，继承案件中会予以吸收，一并审查处理遗产范围。如果当事人范围不一致，可由主张存在借名买房法律关系的一方当事人另案提起合同之诉或所有权确认之诉，在另案中审查借名买房是否成立，以明确房屋权属。此时继承案件仅对权属确定的遗产进行处理。
对于借名人而言，除出资事实外，主张借名买房一方当事人，还需举证证明双方之间存在借名买房的约定，且该借名买房的约定不违反国家法律、行政法规的规定，在借名买房约定合法有效的情况下，法院可以判决房屋过户至房屋实际权利人名下。本案中，李甲对于借名买房法律关系的成立未能提交证据，故法院驳回了其诉讼请求。
借名所购房屋被查封 诉请排除强制执行被判驳
2018年，李女士为规避购房限购政策，借用弟弟李先生的名字购买了一套新房。房屋系李女士出资，《商品房预售合同》中“买受人”处的签名系李女士借用李先生的名字签署并按手印。购房后，李女士一家实际居住在房屋内，并交纳了日常水电燃气等一系列费用。但该房屋只办理了预售合同备案，未办理过户登记手续。
2020年，法院生效判决确认李先生对宏远公司负有借款债务的连带清偿义务，判决李先生向宏远公司偿还款项。因李先生未履行上述判决，宏远公司向法院申请强制执行，查封了预售登记在李先生名下的前述房屋。
2021年，李女士提出执行异议，认为其系房屋的实际权利人，法院作出裁定，驳回李女士的异议请求。李女士不服该裁定，提起执行异议之诉，以房屋系借用李先生名义购买并登记在李先生名下为由，主张涉案房屋归其所有，并据此主张其有权排除强制执行。
法院经审理认为，现涉案房屋尚未办理不动产权属登记，李女士基于借名购房合同关系直�***咔肴啡ㄈ狈Ψ梢谰荨Ｖ劣诶钆慷灾葱斜甑氖欠裣碛凶阋耘懦恐浦葱械拿袷氯ㄒ嫖侍猓词估钆恐髡诺慕杳悍渴羰担钆坑肜钕壬涑闪⒌囊彩墙杳悍亢贤叵担钆烤荽司蜕姘阜课菹碛械囊步鍪乔肭罄钕壬男谐雒艘逦竦恼ǎ谜ú挥τ畔扔诤暝豆镜恼ǖ玫奖；ぃ⒕荽瞬祷亓死钆康娜克咚锨肭蟆�
基于借名买房合同，能否直接请求确认享有物权？在司法实践中，对于借名人以出名人为被告提起诉讼，直接要求确认房屋归其所有的，通常不予支持。但要求出名人履行借名买房合同，办理房屋过户登记手续，如果符合登记条件的，可以予以支持。
原因在于，借名人享有的并非排他的物权，而是基于合同约定的债权。在借名买房合同纠纷中，应区分内部法律关系和外部法律关系，借名人基于借名买房合同，即内部法律关系取得债权请求权，但不能对抗权利登记人与他人之间的外部法律关系。
本案中，即便李女士主张借名买房属实，但其基于借名买房产生的也只是债权请求权，并不能产生物权变动的结果，也不足以对抗宏远公司享有的强制执行的债权，，其要求排除对案涉房屋强制执行的诉请不能成立。
归纳起来，“借名买房”纠纷属于合同纠纷还是属于所有权确权纠纷，在法律界一直存在争议。根据法院当下的司法实务观点，“借名买房”在借名人和被借名人之间形成的是合同法律关系，“借名买房”案件的案由，应是合同纠纷而不是所有权确权纠纷。
如果法院认为借名人和被借名人之间确实存在着“借名买房”合同关系，判决确认所有权，则直接确定了涉案房屋的物权归属，判决与不动产登记簿上登记的不一致，会导致一个房屋出现两个所有权人。，在具有协议的法律关系基础上，借名人只能主张债权而不是物权。
我国部分省市区对房屋购买出台了限购政策，多数借名人是出于规避限购政策的目的“借名买房”，又担心被借名人反悔不认，所以往往起诉至法院希望得到确权判决，然后持确权判决要求房屋登记部门为其办理房屋过户登记手续。
在各地的司法实践中，有不少法院判决顾及政策实施，以“借名买房”行为损害了国家集体利益为由驳回借名人的确权申请。这体现了法律的教育性和指导性，给借名人企图规避限购政策的行为，敲响了警钟。
也有法院在判决中确认借名人和被借名人之间的“借名买房”合同有效，基于限购政策的存在以及无法办理过户的实际情况，以协助过户的请求权无法履行为由，驳回借名人的诉讼请求。如此判决，在不影响合同效力的情况下，不对房地产主管部门的登记行为以及限购政策作出评价，体现了司法的独立性。，法院针对“借名买房”纠纷作出判决前，还会考虑涉案房屋善意第三人的权利是否受到侵害，要更大限度保护善意第三人。
由此可见，为规避限购政策而“借名买房”并不可取，很有可能无法得到法律支持。与此，司法实践中，借名人举证获得法院认可，也是困难重重。
在“借名买房”的司法判定过程中，借名人承担推翻不动产登记簿记载的举证责任，在实际案例中，借名人提供的证明材料想要获得法院认可困难重重。
按照常理推断，“借名买房”中借名人出钱出力，而被借名人只负责挂名，，房屋购买时的购房款缴纳以及相应的一系列购房手续都应由借名人主办，如果借名人就借名一事支付被借名人一定的费用，其相关单据和证据也应交由借名人保管。
，就出资问题而言，出资人全部出资的证明具有重要意义。一旦借名人不能证明房屋由其全部出资又不能拿出书面的代持协议，法院很可能认为是被借名人借借名人的钱购房。如果借名人与被借名人存在直系亲属关系等特殊关系时，法院甚至会认为是借名人赠与被借名人资金购房。
，就购房手续而言，房屋购买过程中的房屋买卖合同、契税发票、维修基金收据、还贷手续等都应当在借名人手中保管，虽无实际作用，但体现了借名人对整个购房交易的掌控，如果欠缺其中任意一项，法院就可能会质疑借名人系真实购房人的可能性。
，“借名买房”虽然可以规避某些规定或条件限制，买到借名人认为合适的房屋。，林教头普法平台在此要特别强调指出，“借名买房”实际上已经违反了诚信原则，购房的出发点发生了偏差，其后的事情能否按照原来设想进行，也取决于借名人或被借名人能否遵循诚信原则履行约定。如果一方出现不诚信的行为，虽然一方可以请求对方承担一定的责任，诉诸法律，得到救济，经历的波折、承担的压力，和“借名买房”获取的实惠对比下来，也是得不偿失的。
借名买房的法律风险和注意事项 2021更高院关于借名买房司法解释