小区业委会给老物业下达退场通知（物业退场与业委会交接）

业委会要求物业撤场的依据 小区大事丨业委会向物业发出“退场通知”，法院无效

来源【华声在线】

华声在线12月20日讯（全媒体记者 杨昱）“小区业主对于是否续聘前期物业，各有各的想法。很多别墅区的业主认为服务不够，有些又觉得能接受。结果一投票，赞同续聘的人占多数，可相应的专有面积占比却比反对业主少。”今日，家住长沙市雨花区美洲故事小区的刘先生向本报反映，正是业委会和物业公司对业主大会表决结果的不同理解，双方对簿公堂。

以人数票还是面积票为准成争议点

2009年9月1日，长沙常青藤物业管理有限公司与美洲故事小区开发商签订了《前期物业服务合同》，一直服务至今。

2020年8月14日，美洲故事小区首届业主大会选举产生之一届业主委员会。同年10月15日，业委会组织召开第二次业主大会，就续聘前期物业进行了表决，实际参与投票的结果是赞同续聘的人数票占比33.35%、面积票占比35.69；反对人数票占比30.77%、面积票占比37.10%。

“这样的结果比较少见，但根据议事规则，未参与投票的业主，被视同为赞同已表决的多数票意见。换而言之，赞同的人数与专有面积均已过半。”前期物业公司 律师刘西菁表示，正因为如此，前期物业得以续聘，可业委会却认为赞同续聘没有“双过半”，应视为不同意续聘，并启动了物业公司选聘工作。

“人数票和面积票产生了差异，《议事规则》规定，这种情况应优先考虑面积票，把票权计入面积多的候选人票数中。”小区业委会相关负责人表示。双方相互耗着，而小区的物业服务仍是由前期物业负责。

业委会发出“退场通知”，法院无效

2022年4月7日，小区业委会向物业公司发送《关于要求长沙常青藤物业公司退场的告知函》，将物业续聘问题摆上了台面。

面对业委会单方面的退场要求，物业公司向雨花区人民法院提起诉讼，请求判令这份《告知函》无效。

法院审理认为，这份《告知函》是否具有法律效力，主要争议在业委会是否系执行业主大会决定的事项。小区业委会提交了两份业主大会表决结果公告，之一份是手写的，其中赞同的人数为527票，面积为103560.44平方米；第二份则将赞同票数增加至542票，面积却没有变化。对此，业委会现有的证据无法证明其解聘前期物业系经“双过半”的业主共同做出的，也无法证明系执行业主大会表决事项的职务行为。综上，法院认为这份《告知函》因缺乏事实和法律依据而不具备法律效力。

雨花区人民法院作出一审判决，确定美洲故事小区业委会于2022年4月7日向长沙常青藤物业管理有限公司出具的《告知函》无效。

（一审黄娟 二审黄京 三审周文博）

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