个人住房转让营业税

基础阐释

当我们谈论个人住房转让营业税时，我们指的是《中华人民共和国营业税暂行条例》中的规定。简而言之，如果个人出售房屋，那么他需要为这笔交营业税，税额基于他从交易中获得的全部收入。这种税是对房屋转让这一特定经济活动的流转税，可以理解为对房屋交易增值部分的税收。

关注的理由：个人住房转让营业税征免时限的恢复

2010年，政策发生了重要变化，个人住房转让营业税的免征期限从2年恢复到了5年。这意味着，对于持有房屋未满5年的个人，在出售房屋时需要支付更高的营业税。

详细解读与政策

让我们更深入地了解一下相关政策：

1. 普通住房与非普通住房的划分：按照国办发[2005]26号规定，什么样的住房能够享受税务优惠呢？通常来说，住宅小区的建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍。各个省份、自治区和直辖市会根据自身情况制定具体的标准。

2. 免税的具体流程：根据国税发[2005]89号规定，纳税人需要提交一系列证明材料，如房屋的地理位置、容积率、面积和成交价格等，向地方税务部门申请免税。审核通过的，将免征营业税。

3. 购买房屋的时间认定与发票开具：国税发[2005]172号规定明确了购买房屋时间的认定标准，以及开具发票的具体流程。

4. 非普通住房的差额征税：对于非普通住房，根据其持有超过规定年限后出售的，需提供购买时的税务发票作为差额征税的凭证。

5. 非购买形式取得住房的规定：除了购买，通过赠与、继承、离婚财产分割等方式取得的住房，其购买时间按照相关法律规定确定。根据国家房改政策购买的公有住房，其购买时间的确定也有明确规定。

历史对比：营业税的“老政策”执行标准

在2005年6月1日之前，个人销售房屋的营业税政策是财税字[1999]210号文件规定的。对于个人销售并居住满一年的普通住宅，可以免征营业税；对于未满一年的普通住宅，则按销售额与购房原价的差额征收营业税。

随着时间和经济的发展，税收政策也在不断地调整和优化，以确保税收的公平性和社会的稳定发展。个人住房转让营业税的变动，反映了国家对房地产市场调控的决心和策略。关于营业税新政策的执行标准与解读

自2005年6月1日起，针对个人转让房屋的营业税政策有所调整。新政策规定，对于个人购买住房转手交易，根据不同的持有时间，有不同的营业税征收标准。具体来说，对于个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；而对于个人购买普通住房超过2年（含2年）或非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时则按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

新政策与旧政策相比，存在明显的差异。新政策对于普通住宅的认定标准更为明确，包括住宅小区建筑容积率、单套建筑面积以及实际成交价格等方面的要求。购房起始时间的确认标准也有所不同，新政策以产权证上注明的时间为准，而旧政策则以签订协议的时间为准。享受免税政策的购房时间也有所不同，新政策规定为2年，而旧政策则为1年。

2010年的新政策进一步明确了限制投机性购房的措施。国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议表示，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。这一决策被视为对房地产市场的进一步调控，旨在抑制房价的过快上涨。

对于这一新政策，市场反应不一。一些业内人士认为，延长营业税征免时限是打击投机购房的一个信号，通过提高房屋转让价格达到调控市场的目的。一些购房者开始观望，担忧新政策实施后二手房市场的变化。中介商则担忧短期内二手房交易量可能面临萎缩，但另一方面也预计近期可能爆发二手房交易潮。

对于购房者来说，新政策无疑增加了交易成本。以一套总价为50万元的住房为例，如果不符合营业税征免范围，将被征收高达27750元的营业税。这对于一些购房者来说是一笔不小的开支。然而对于那些打算长期持有房产的人来说，这一政策影响相对较小。然而这也可能导致近期二手房交易量增加的情况出现一些卖家可能会抓紧时间在今年完成交易以避免明年的高额税费。这也反映出市场对政策的敏感性和反应速度之快。这也提醒着未来在制定相关政策时需要更加审慎和周密考虑到市场反应和社会影响以便更好地实现政策目标同时也要注意引导市场健康发展避免过度干预和不必要的市场波动。同时对于中介商来说也需要灵活应对市场变化积极寻找新的业务机会和增长点以适应市场的需求和变化总的来说新政虽然会带来一些影响和挑战但也给市场带来了新的机遇和挑战各方需要积极应对共同推动市场的健康稳定发展。总的来说这次营业税政策的调整反映了对于房地产市场调控的决心和力度也体现了对于市场健康发展的关注和引导各方需要积极应对共同推动房地产市场的稳定健康发展。在今年的二手房交易市场中，这家知名的二手房交易公司的销售经理蔡菲菲用“供销两旺”来形容。她介绍，年初实施的个转售营业税优惠政策为港城的二手房市场注入了不小的活力。蔡菲菲表示，今年前三季度交易异常活跃，公司平均每天成功交易十几套二手房。仅在第三季度，公司的营业收入就达到了惊人的20多万。许多有意卖房的市民都意识到这项优惠政策迟早会结束，因此纷纷提前进行交易。

随着9日国家宣布取消“五改二”政策的消息一出，蔡菲菲的热线电话一上午就忙碌不停。大多数来电的市民都是之前犹豫不决的房主，现在纷纷选择提前出售手中的房屋。蔡菲菲预测，随着更多市民了解到这一消息，公司的二手房交易量将迎来一个小高潮。

不少市民在网上浏览时，发现北京、上海等地的二手房交易近期出现了井喷现象。烟台的二手房交易市场相对较小，房源有限，因此不会出现同样的井喷现象。这是两家二手房交易公司工作人员的共同看法，他们也表示近期二手房交易会继续升温。

那么，“五改二”之间到底有何差别呢？孙敏为市民算了一笔经济账。以一个市民出售一处已经超过两年但未超过五年的二手房为例，如果现在卖出，只需缴纳一定的个税；而若明年卖出，则需额外缴纳个人住房转让营业税。对于有打算买卖超过两年但不到五年的二手房的市民来说，现在出手办理各项手续，争取在今年完成过户是明智之举。

业内人士透露，取消“五改二”无疑会对投机性购房起到一定的抑制作用，对于真正需要住房的市民影响不大。这一政策主要是为了打击投机行为，平抑房价。由于烟台的二手房房价上涨速度相对较慢，因此投机性购房在烟台占比较小，受到的影响也较小。

取消“五改二”可能对一手房市场产生积极影响。多数开发商和房产专家表示，这一政策将促使部分二手买家回流到一手市场，增强市民购买一手房的动力。国家对于楼市的态度仍然鼓励刚性需求和改善型需求，并未对一手房交易采取严格的限制措施。在总交易成本相近的情况下，新房将更受欢迎。这一趋势已经在福州金山的一个大型楼盘中得到体现。