任泽平 中国房地产十大预测

行业转型与房地产市场调整的时代脉搏

一、行业阶段转型

随着房地产进入存量房主导时代，大开发时代的辉煌已逐渐退去。主力购房人群的人口拐点已经出现，城镇化率已达到66%，标志着房地产行业的重大转变。土地财政向税收财政和股权财政转型的需求愈发迫切，以化解债务风险，这一转型在行业内的呼声渐高。

二、市场分化与调整

市场正在经历调整与分化的双重挑战。高房价、高库存、高杠杆的问题亟待解决。人口流入与流出城市的市场分化加剧，人口向都市圈集中的趋势愈发明显。东北、西北及低能级城市人口持续流出，而都市圈的集聚效应则日益强化。

三、政策与金融关键期

未来2-3年是关键时期，房地产市场的稳定关乎经济、就业和金融的稳定。政策层面，软着陆至关重要，需防范系统性风险。政策松绑趋势明显，取消限购、限贷等限制性措施，推动降息及组建住房银行收购库存用于保障房，为市场注入新的活力。

四、行业格局重塑

随着市场调整，房企面临大洗牌。多数房企将消失或被并购，而优质房企则得到支持以重组行业。需求结构发生变化，未来住房需求以改善型、城市更新、保障房为主。销售市场有望在2-3年内见底，为行业带来新的发展机遇。

五、长效机制建设

保障房、城中村改造等工程成为2024-2025年的投资重点，需要中央政策的进一步支持和引导。治本之策在于通过城市群战略、人地挂钩、租购并举实现供需平衡。最近的动态显示，中央政策进一步定调，包括降准、优化调控、支持刚需及改善需求。市场数据显示，新房销售降幅收窄，但新开工面积下降，库存去化压力仍然存在。

在这个充满挑战与机遇的时代，房地产市场正在经历深刻的变革。我们需要密切关注市场动态，适应市场变化，抓住机遇，迎接挑战，共同推动房地产市场的稳定发展。